最近、越境EC業界でなかなか興味深いニュースがある。TikTokが英国で大きな倉庫を借り、その大家が京东だという。

この賃貸の具体的な内容はかなり明確になっている。TikTok Shop傘下のフルフィルメント業務FBTが、京东产发が保有する英国ウォリックシャー州ラグビーのRugby 251倉庫を借りた。建築面積は約25.1万平方フィート、約2.3万平方メートルに相当し、賃貸期間は10年、年間賃料は1平方フィートあたり約11ポンド。

倉庫は2026年夏に竣工し供用開始済みで、京东产发側はプロジェクトの引き渡しを確認したが、借主は大手越境EC企業だと述べるにとどめた。

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TikTokはなぜこんなに大きな倉庫を必要とするのか。英国サイトの販売成長が速いことが直接の理由だ。

データによると、TikTok Shop英国サイトのビューティーカテゴリーは2025年に前年比約60%増加し、すでに英国第4位のビューティー小売業者になっている。

現在、英国サイトには20万社を超える中小企業が出店し、1日平均6000回を超えるライブコマースが行われている。ライブ配信での注文は従来の検索注文とは異なり、ユーザーは短い動画やライブ配信を見た後に購買意欲が湧き、発送速度への期待もより高い。売り手がライブ配信しながら梱包も行うのは、体力面で両立が難しい。

TikTokは早くも2023年に英国でFBTサービスを開始し、事業者は一部商品を事前に倉庫へ入れられ、注文発生後はプラットフォームがピッキング、梱包、発送を完了する。

業界情報によると、2026年8月時点でFBTはイングランド中部で6つの倉庫を運営し、年末には8つに増やす計画で、ラグビーの新倉庫はこの拡張計画の一歩だ。倉庫の立地にも理由がある。ラグビーは英国物流の「ゴールデン・トライアングル」地帯にあり、ここから車で4時間以内に英国人口の約90%をカバーできる。

以前に英国ロイヤルメールと結んだ配送提携と合わせ、TikTokの英国における「倉庫＋配送」のフルフィルメント能力は徐々に整いつつある。

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では、京东产发はここでどんな役割を果たすのか。多くの人は京东に対して「商品販売と配送」の印象を持つが、京东产发が手がけるのは別の事業だ。倉庫インフラの投資、開発、管理であり、顧客はECプラットフォームでも、第三者物流や製造企業でもよい。京东产发は2022年に英国市場へ参入し、現在は英国・ドイツ・オランダの3カ国で30を超える倉庫施設を展開し、総面積は85万平方メートル超、全体の稼働率は約95%だ。

言い換えれば、京东产发の役割は「産業不動産の大家」であり、適切なテナントを見つけることこそ本業だ。英国では、京东产发の物件を借りる企業は京东自身の物流業務だけではない。以前のプロジェクトは家具企業や第三者物流会社に賃貸され、SHEINも京东物流の海外倉庫と認証提携を結んだことがある。

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ここに見過ごされやすい関係がある。京东自身も英国で小売プラットフォームJoybuyを運営しており、2026年3月に欧州6カ国で正式に開始し、英国などの市場で「午前11時前の注文は当日午後11時前までに配送」という配送サービスを提供している。現在、欧州で60を超える倉庫と配送拠点を運営している。

つまり、京东とTikTokは英国の小売分野で確かに競争関係にある。しかし小売は小売、不動産は不動産であり、2つの事業の経営目標は異なる。小売が争うのは消費者と注文であり、不動産が争うのは優良テナントと稼働率だ。成長中のECプラットフォームに倉庫を貸すことは、京东产发にとって合理的なビジネスだ。

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より大きな視点で見ると、中国ECプラットフォームの海外進出は新たな段階に入っている。初期はそれぞれチームを組み、チャネルを広げることが多かったが、現在はより具体的な業務分業と交差が現れ始めている。

プラットフォームはコンテンツ、事業者、ユーザー運営に精力を集中し、重資産の倉庫施設は専門のインフラ事業者に投資・管理を任せ、末端配送は現地の郵便・物流ネットワークと接続する。この「フロントは軽く、バックエンドは重く」という分業モデルは、中国プラットフォームの海外進出過程でますます一般的なやり方になっている。

この賃貸は「巨大企業の連携」といったドラマチックな物語とは言えないが、その価値はより現実的だ。TikTokは英国のフルフィルメント業務を拡大するために必要な倉庫スペースを見つけ、京东产发は10年契約の長期テナントを1社増やした。互いに必要なものを得ており、論理は明確だ。