최근 크로스보더 이커머스 업계에 꽤 흥미로운 소식이 있었다: TikTok이 영국에서 큰 창고를 임차했고, 임대인은 징둥이다.

이 임대의 구체적인 내용은 비교적 명확해졌다. TikTok Shop의 풀필먼트 사업인 FBT가 징둥창파(JD Property)가 영국 워릭셔주 러비에 보유한 Rugby 251 창고를 임차했으며, 건축 면적은 약 25만 1,000평방피트, 약 2만 3,000제곱미터에 해당하고, 임대 기간은 10년, 연간 임대료는 평방피트당 약 11파운드다.

창고는 2026년 여름에 준공되어 사용에 들어갔고, 징둥창파 측은 프로젝트 인도를 확인했지만 임차인이 선도적인 크로스보더 이커머스 기업이라는 사실만 밝혔다.

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TikTok은 왜 이렇게 큰 창고가 필요할까? 영국 사이트의 판매 증가가 빠른 것이 직접적인 이유다.

데이터에 따르면 TikTok Shop 영국 사이트의 뷰티 카테고리는 2025년에 전년 대비 약 60% 성장했으며, 이미 영국 4대 뷰티 소매업체가 되었다.

현재 영국 사이트에는 20만 개 이상의 중소기업이 입점해 있으며, 하루 평균 6,000회 이상의 라이브커머스 판매가 진행된다. 라이브 방송 주문은 전통적인 검색 주문과 달리, 사용자가 짧은 동영상이나 라이브 방송을 본 뒤 구매 충동을 느끼기 때문에 배송 속도에 대한 기대도 더 높다. 판매자가 라이브 방송을 하면서 동시에 포장까지 하기는 에너지 측면에서 쉽지 않다.

TikTok은 이미 2023년에 영국에서 FBT 서비스를 출시했으며, 판매자는 일부 상품을 미리 창고에 입고할 수 있고 주문이 발생하면 플랫폼이 피킹, 포장, 배송을 완료한다.

업계 정보에 따르면 2026년 8월 기준 FBT는 영국 중부에서 6개의 창고를 운영하고 있으며, 연말에는 8개로 늘릴 계획이고 러비의 이 새 창고는 확장 계획의 한 단계다. 창고 입지도 이유가 있다. 러비는 영국 물류의 ‘골든 트라이앵글’ 지대에 위치해 있어, 이곳에서 출발하면 4시간 차량 이동으로 영국 인구의 약 90%를 커버할 수 있다.

앞서 영국 로열메일과 체결한 배송 협력과 함께, TikTok의 영국 내 ‘창고와 배송’ 풀필먼트 역량은 점차 보완되고 있다.

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그렇다면 징둥창파는 여기서 어떤 역할을 할까? 많은 사람이 징둥에 대해 ‘물건을 팔고 배송한다’는 인상을 갖고 있지만, 징둥창파는 다른 사업을 한다: 창고 인프라의 투자, 개발 및 관리이며, 고객은 이커머스 플랫폼일 수도 있고 제3자 물류 및 제조 기업일 수도 있다. 징둥창파는 2022년 영국 시장에 진입했으며, 현재 영국, 독일, 네덜란드 3국에서 30개 이상의 창고 시설을 운영하고 있고 총면적은 85만 제곱미터를 넘으며, 전체 임대율은 약 95%다.

다시 말해 징둥창파의 역할은 ‘산업 임대인’이며, 적합한 임차인을 찾는 것이 원래부터 핵심 사업이다. 영국에서 징둥창파의 부동산을 임차하는 기업은 징둥 자체 물류 사업만이 아니다. 이전 프로젝트는 가구 기업과 제3자 물류 회사에 임대된 적이 있으며, SHEIN도 징둥물류 해외 창고와 인증 협력을 맺은 적이 있다.

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여기에는 쉽게 간과되는 관계가 하나 있다: 징둥 역시 영국에서 소매 플랫폼 Joybuy를 운영하고 있으며, 2026년 3월 유럽 6개국에서 정식 출시되어 영국 등 시장에서 ‘오전 11시 이전 주문, 당일 밤 11시 이전 배송’ 서비스를 제공하고, 현재 유럽에서 60개 이상의 창고와 배송 거점을 운영하고 있다.

즉, 징둥과 TikTok은 영국 소매 영역에서 실제로 경쟁 관계에 있다. 그러나 소매는 소매이고 부동산은 부동산이며, 두 사업의 경영 목표는 다르다. 소매는 소비자와 주문을 두고 경쟁하고, 부동산은 우수한 임차인과 임대율을 두고 경쟁한다. 성장 중인 이커머스 플랫폼에 창고를 임대하는 것은 징둥창파 입장에서 합리적인 사업이다.

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더 큰 관점에서 보면, 중국 이커머스 플랫폼의 해외 진출은 새로운 단계에 접어들고 있다. 초기에는 각자 팀을 꾸리고 채널을 확장하는 경우가 많았지만, 지금은 점점 더 구체적인 사업 분업과 교집합이 나타나기 시작했다.

플랫폼은 역량을 콘텐츠, 판매자, 사용자 운영에 집중하고, 자산 집약적인 창고 시설은 전문 인프라 사업자에게 투자와 관리를 맡기며, 말단 배송은 현지 우편 및 물류 네트워크와 연결한다. 이러한 ‘가벼운 프런트, 무거운 백엔드’ 분업 모델은 중국 플랫폼의 해외 진출 과정에서 점점 더 흔한 방식이 되고 있다.

이 임대는 이른바 ‘거대 기업 연합’ 같은 극적인 서사는 아니다. 그 가치는 더 실질적이다: TikTok은 영국 풀필먼트 사업 확대에 필요한 창고 공간을 찾았고, 징둥창파는 10년 기간의 장기 임차인을 한 명 더 얻었으며, 서로 필요한 것을 얻었고 논리는 명확하다.